Veel mensen hebben een hypotheek afgesloten bij het kopen van een huis en kijken er daarna nauwelijks meer naar om. Dat is jammer, want er is vaak (tussentijds) geld te besparen of te verdienen, zoals onze 15 tips laten zien.

1
Ga voor een lange rentevastperiode
Bij het oversluiten van uw hypotheek moet u een nieuwe rentevastperiode kiezen. De hypotheekrente is al lange tijd extreem laag (veel lager kan eigenlijk niet). Nu is waarschijnlijk een goed moment om de hypotheekrente voor een langere periode vast te zetten (denk aan minimaal tien tot vijftien jaar). Zelfs als de hypotheekrente in de toekomst niet langer aftrekbaar is, bent u — in vergelijking met vroeger — met de huidige rentepercentages beter af. En er is nog een voordeel: u heeft meer zekerheid over uw maandlasten en meer duidelijkheid over uw toekomstige financiën.

Oriënteer u niet alleen bij uw eigen bank, maar ook bij andere aanbieders. Hypotheekrentes vergelijkt u bijvoorbeeld op www.actuelerentestanden.nl, www.hypotheekrente.nl en www.independer.nl. Eventuele boeterente, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten heeft u bij een lange rentevastperiode snel terugverdiend!

2
Overweeg een rentemix

Voor korte rentevastperiodes zijn de tarieven vaak lager dan die van een lange rentevastperiode. Maar wie zekerheid wil over toekomstige maandlasten, kan gezien de huidige rentetarieven het best kiezen voor een rentevaste periode van tien, vijftien of zelfs twintig jaar. U kunt ook overwegen om uw hypotheek in twee of drie stukken te knippen, met bijvoorbeeld een rentevastperiode van tien, vijftien en twintig jaar. Door deze ‘rentemix’ spreidt u feitelijk het renterisico.

3
Check de risico-opslag

Een goede manier om rentekorting te bedingen is door de risico-opslag eraf te laten halen. Dat kan vaak als de waarde van de woning is gestegen of de hypotheek lager is geworden. Of dat bij u ook kan? Check het zelf met behulp van het artikel ‘Zo regelt u rentekorting’ (FiscAlert april 2018, jrg 24 nr 4, p.18-19, online op www.fiscalert.nl ➤ huis & hypotheek).

4
Denk aan 2031

Met de invoering van het nieuwe belastingstelsel in 2001 werd de renteaftrek beperkt tot 30 jaar. Ook huizenbezitters die vóór 2001 hun hypotheek hadden afgesloten, kunnen na 31 december 2030 de rente niet meer aftrekken. De maandlasten zullen dus stijgen als de hypotheek dan niet is afgelost. Heeft u een aflossingsvrije hypotheek? Als u geld heeft gereserveerd om te kunnen aflossen als de bank daarom vraagt (of voldoende inkomen of vermogen heeft om de hypotheekrente te kunnen blijven betalen) zit u goed. Zie ook punt 15.

5
Rek de 30-jaarstermijn slim op

Veel hypotheekovereenkomsten spreken van aflossing over 30 jaar. Wie in 1992 zijn hypotheek afsloot, moet dus waarschijnlijk in 2022 aflossen. Door nu uw hypotheek over te sluiten, kunt u in de nieuwe hypotheekovereenkomst afspreken dat u pas over 30 jaar zult aflossen (in dit geval dus pas in 2047). Weliswaar is de rente voor u voor het laatst in 2030 aftrekbaar, maar u slaat twee vliegen in één klap: u profiteert langer van de renteaftrek (tot en met 2030) en u houdt het aflossingskapitaal langer tot uw beschikking.

LET OP: De hypotheekrenteaftrek wordt steeds verder beperkt. Dit jaar is de rente aftrekbaar tegen maximaal 49,5% en volgend jaar tegen 49%. Vanaf 2020 gaat er telkens 3% af. In 2023 kunt u de rente nog aftrekken tegen maximaal 37%. Houd hier dus rekening mee.

6
Sluit over naar familie

Door de lage rente worden veel hypotheken overgesloten, en dat is meestal niet gratis. Maar waarom zou u niet oversluiten naar de familiebank? In de meeste gevallen is het mogelijk een deel (vaak 10 procent, soms meer) van de oorspronkelijke hypotheeklening boetevrij af te lossen. Als de originele hypotheek dateert van vóór 2013, kunt u de familiebank ‘oude stijl’ gebruiken. Zo kunnen ouders en kinderen samen maximaal profiteren van het voordeel dat de familiebanklening biedt: de verdiensten van de bank blijven in de familie en de fiscus betaalt mee aan het rendement.

Lees ook het artikel ‘Open nu uw familiebank’ (FiscAlert januari 2018, jrg 24 nr 1, p.20-22, online op www.fiscalert.nl ➤ huis & hypotheek). Meer informatie over deze handige fiscale constructie vindt u op www.fiscalert.nl, zoekterm: ‘familiebank’.

7
Let op de kosten

Met het oversluiten van een hypotheek zijn ook kosten gemoeid, zoals notariskosten, taxatiekosten, afsluitprovisie en mogelijk een boeterente voor de vervroegde aflossing van de oorspronkelijke hypotheek. Deze kosten moet u binnen enkele jaren kunnen ‘terugverdienen’ met de lagere maandlasten, anders heeft oversluiten geen zin.

Op grond van Europese regels mag die boeterente bij vervroegd aflossen (tegenwoordig ‘vergoeding’ genoemd) nooit groter zijn dan het financiële nadeel dat de aanbieders ondervinden. Check met behulp van het stappenplan en de checklist van de AFM of u niet te veel betaalt! U vindt ze op www.afm.nl ➤ producten ➤ hypotheek ➤ vervroegde aflossing.

8
Let op de voorwaarden

Overweegt u uw hypotheek over te sluiten? Wat zijn de voorwaarden bij verhuizing? Mag u de hypotheek meenemen en zo ja welke eisen stelt de bank daarbij? Moet u boeterente betalen? Wat is het jaarlijkse boetevrije aflossingspercentage? Wat zijn de regels bij overlijden? Let dus niet alleen op het rentetarief, maar check ook de overige voorwaarden.

9
Check of u een orv echt nodig heeft

Een gouden stelregel is: verzeker nooit meer dan nodig. Vaak is een overlijdensrisicoverzekering (orv) in de hypotheek ingebouwd, als zekerheid dat de hypotheek bij overlijden wordt afgelost. Soms is een orv eigenlijk niet nodig, bijvoorbeeld omdat u geld heeft gespaard of geërfd of omdat u de hypotheek zelf al deels heeft afgelost. Check daarom of u de orv nog wel wilt aanhouden. U moet dat met de bank overleggen. Besluit u om de dekking te houden, dan bent u waarschijnlijk goedkoper af door een nieuwe orv af te sluiten, omdat dit soort verzekeringen de afgelopen jaren een stuk goedkoper is geworden. Overweeg het overlijdensrisico door middel van een annuïtaire (aflopende) levensverzekering te dekken. De uitkering daalt dan met het verstrijken der jaren, maar de premie is lager dan bij een vaste uitkering.

De hypotheekverstrekker kan u niet verplichten de levensverzekering bij hem onder te brengen! Vraag dus offertes aan bij verschillende aanbieders (minimaal drie).

10
Verdien geld met uw (bank)spaarhypotheek

Vóór 1 januari 2013 was de meest afgesloten variant de (bank)spaarhypotheek. Deze manier van financieren heeft als voordeel dat de einduitkering gegarandeerd is en dat de hypotheekrente is gekoppeld aan de hoogte van de spaarrente in de spaarpolis. En hoe hoger de hypotheekrente, des te lager de spaarpremie: bij een hoge rente bouwt u immers sneller vermogen op. Heeft u een (bank)spaarhypotheek? Aangezien de fiscale regels rondom de ‘kapitaalverzekering eigen woning’ (KEW), het ‘beleggingsrecht eigen woning’ (BEW) en de ‘spaarrekening eigen woning’ (SEW) sinds april 2017 versoepeld zijn, is — zeker bij de huidige lage spaarrentes — een extra storting op de SEW zeker het overwegen waard. U profiteert van de hoge rente op deze aan de hypotheekrente gekoppelde spaarrekening. Vervolgens kan het maandbedrag omlaag, waardoor uw maandelijkse lasten afnemen, en/of de looptijd verkort, waardoor de gegarandeerde einduitkering eerder plaatsvindt. Tegelijk bespaart u belasting omdat uw box 3-vermogen afneemt.

11
Stop uw hypotheekpolis niet zomaar tussentijds

Regelmatig zien we dat bij de koop van een nieuw huis met een nieuwe hypotheek ook de hypotheekpolis wordt overgesloten. De oude hypotheekpolis (kapitaalverzekering/banksparen) wordt dan afgekocht. Dat is lang niet altijd het voordeligst, vooral niet in het laatste kwart van de looptijd van de polis. Kijk dus goed wat voor u gunstiger is. Fiscaal gezien mag u de oude hypotheekpolis meenemen in de nieuwe hypotheek.

12
Cash uw ‘oude’ hypotheekpolis

Heeft u een ‘oude’ spaar- of levenhypotheek van vóór 15 september 1999 die binnenkort tot uitkering komt? En valt de polis in box 3? Overweeg dan om de uitkering te ‘cashen’. U kunt met deze polissen namelijk doen wat u wilt: eerder stoppen met werken, uw pensioen aanvullen, er dure consumptieve kredieten mee aflossen of beleggen. De hypotheek blijft in stand en kan worden omgezet in een aflossingsvrije hypotheek. En de hypotheekrente blijft gewoon aftrekbaar tot 1 januari 2031. Bespreek de mogelijkheden met uw bank of tussenpersoon.

13
Overweeg aflossen

Als de hypotheek u netto meer kost dan uw spaargeld oplevert, is het soms lonend om uw aflossingsvrije hypotheek af te lossen. De lage spaarrentetarieven van dit moment zouden dus een aanleiding kunnen zijn om uw eigen situatie eens onder de loep te nemen. Met onze calculator ’hypotheek aflossen’ (www.fiscalert.nl ➤ calculatoren) kunt u uitrekenen hoeveel het (deels) aflossen van de hypotheek u oplevert. De calculator houdt rekening met de te betalen hypotheekrente, de ontvangen rente over spaargeld, de belastingheffing in box 3 en het eigenwoningforfait. Maak de vergelijking met de rente van een deposito met een looptijd die overeenkomt met de rentevastperiode van uw hypotheek.

LET OP: U kunt pas weer bij uw geld zodra u uw huis heeft verkocht en verhuisd bent naar een huurwoning of een goedkopere koopwoning. Stop daarom geen geld in een woning dat u in de toekomst nog nodig denkt te hebben, zeker niet nu de hypotheekrente historisch laag is terwijl we voor consumptief krediet de hoofdprijs moeten betalen!

Bespreek een voornemen om af te lossen altijd met een financieel adviseur. Of bel de Adviesservice van FiscAlert.

14
Overweeg hypotheek in box 3

Heeft u veel box 3-vermogen waar u niets mee doet? Dan kan het in een aantal gevallen interessant zijn uw eigenwoninglening over te hevelen van box 1 naar box 3. Bij een vermogen tussen de 70.800 en 978.000 euro levert een ‘box 3-hypotheek’ een belastingvoordeel op van 1,30 procent. Bij een rente van 1,6 procent (variabel tarief) betaalt u dan netto 0,3 procent. En dat is toch weer een stukje minder dan de 0,95 procent die u in het 40,85-procentstarief zou betalen.

Los eerst uw hypotheek af met uw spaargeld. Leen minimaal zes maanden later bij de bank hetzelfde bedrag om uw spaargeld aan te vullen. Check wel altijd vooraf of er een bank bereid is om u na aflossing dat geld uit te lenen tegen de hypotheektarieven. En raadpleeg altijd vooraf een financieel specialist!

15
Let op de einddatum

Heeft u een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek? Het is verstandig om een potje te maken waarmee u de hypotheek desgewenst kunt aflossen. Dan komt u nooit in de problemen als de hypotheek op de einddatum onverhoopt toch geheel of gedeeltelijk moet worden afgelost. Omdat er toevallig weer eens een crisis is waardoor uw huis onder water staat en de bank geld wil zien. Of als u na afloop van de dertigjaarsperiode de hypotheek wilt aflossen om uw woonlasten omlaag te brengen.

Zorg er wel voor dat het geld dat u voor aflossing van uw hypotheek opzij zet, zoveel mogelijk rendeert. Onze voorkeur gaat uit naar een wereldwijd indexfonds, waarvan de rendementen al snel opwegen tegen de hypotheeklasten en de belasting in box 3 (uitgaande van een belegginstermijn van ten minste vijftien jaar).

IB-AANGIFTE VOOR HYPOTHEEK
Sinds 1 januari 2013 zijn er nieuwe regels voor de aftrek van hypotheekrente. Om de rente te kunnen blijven aftrekken, moet in maximaal 30 jaar de gehele hypotheek annuïtair en/of lineair worden afgelost. Natuurlijk heeft Den Haag een uitzondering verzonnen voor huizenbezitters die op 31 december 2012 al een hypotheek hadden. Zij hebben de verplichte periodieke aflossing niet. Onder bepaalde voorwaarden mogen zij de oude hypotheekvormen — waaronder aflossingsvrije hypotheken — meenemen als ze een andere woning kopen. Dat heeft uiteraard veel fiscale voordelen, maar banken sputteren tegen als u niet met een IB-aangifte over 2012 kunt aantonen dat uw hypotheek toen al bestond. Bewaar die aangifte dus goed!

Bron:http://www.fiscalert.nl/huis-hypotheek/zo-haalt-u-meer-uit-uw-hypothe.php

Wil je ook meer uit je hypotheek halen? Of heb je advies nodig over je huidige hypotheek of over het afsluiten van een hypotheek? Wij denken graag en vrijblijvend met je mee.
Neem contact op voor meer info: contact@rapverzekeringen.nl